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Comment créer une SCI familiale ?

25/10/2022
Jérôme Benaïnous

Faire un placement dans la pierre ne requiert pas toujours un budget élevé. En effet, même si vous ne disposez pas d’une somme significative, vous pourrez encore faire ce genre d’investissement, par exemple, en créant une SCI familiale. La mise sur pied de ce type d’organisme est à la portée de tout le monde. Voici quelques points qui méritent de retenir votre intérêt si vous envisagez de créer une SCI familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une société civile immobilière, ou SCI peut se définir comme l’association de plusieurs personnes, qui s’unissent pour acheter un bien immobilier et pour en générer des profits. Chaque membre de cette union détiendra alors une part sociale proportionnelle à sa contribution.

Dans le même sens, une SCI familiale permet à plusieurs membres d’une même famille, autrement dit des individus ayant un lien de parenté, d’apporter une participation de nature numéraire pour acquérir un patrimoine immobilier et ensuite le mettre en location.

Une SCI est encadrée par une réglementation stricte. Retenez tout d’abord que, même si cette structure a comme vocation de générer des profits, elle ne vous permet pas d’acheter et de vendre des biens immobiliers en vue de profiter d’une plus-value. En effet, avec cet organisme, vous réalisez juste un investissement locatif.

Ce qui signifie que réaliser un placement avec une SCI vous donne la possibilité d’augmenter vos revenus fonciers. En outre, créer une société avec cette forme juridique vous offre également un avantage en matière de lègue et succession. Par le fonctionnement de la SCI, la transmission de votre patrimoine à vos héritiers se fait relativement facilement.

Pour quelles raisons créer une SCI familiale ?

Créer une société civile immobilière familiale n’est pas une décision qu’il faut prendre de manière précipitée. En effet, avant de concrétiser un tel projet, il faut tout d’abord se renseigner. Informez-vous sur le mode de fonctionnement et les avantages fiscaux par exemple.

En ce sens, sachez qu’une SCI familiale vous offre tout d’abord la possibilité de se constituer un patrimoine familial avec plusieurs membres de la famille. Investir avec ce type de société constitue un moyen d’acheter un ou plusieurs biens avec les contributions de chaque membre de la SCI.

Les parts sociales seront distribuées en fonction des contributions des associés. Ce qui veut dire que votre quote-part dépendra du montant de votre participation. Sachez, par ailleurs, que les sociétés civiles immobilières familiales s’accompagnent de divers avantages.

Tout d’abord, le budget requis est moins élevé qu’avec celui d’un investissement immobilier classique comme, par exemple, un placement locatif avec la loi Pinel. En effet, avec une SCI, plusieurs individus s’associent et contribuent financièrement, ce qui leur permet d’augmenter leur pouvoir d’achat et d’acquérir des biens immobiliers autrement inabordables.

En matière de fiscalité, une SCI peut également se révéler avantageuse. Avec une société civile immobilière soumise au régime fiscal de l’IR, impôt sur le revenu, l’impôt dépendra du profit perçu par la société et selon les quotes-parts des associés. Dans certains cas, cette configuration permet de bénéficier de certaines déductions fiscales. Parfois, les dépenses inévitables (intérêts d’emprunt, frais d’amélioration…) sont exclues du revenu imposable. Il est également possible d’opter pour le régime de l’IS dans le cadre de la SCI.

Par ailleurs, une SCI constitue une alternative à l’indivision. Elle s’avère plus souple et est mieux encadrée que cet autre régime. Les sociétés civiles offrent aux associés la chance de déterminer eux-mêmes le mode de fonctionnement de leur organisme. Les actionnaires peuvent alors définir à leur guise le champ d’intervention du gérant ou des gérants. Ils décident également de la règle à appliquer pour la cession des parts. De plus, la gestion familiale permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les droits de succession et les droits de donation.

Les étapes de construction d’une SCI familiale

La création d’une SCI familiale en passe par plusieurs étapes incontournables que nous décrivons en détail ci-dessous.

Rédiger les statuts de la SCI familiale

Dans un premier temps, pour créer sa SCI familiale, il faut se pencher sur la question de la rédaction des statuts de la société. Ceci est d’ailleurs le cas pour nombre d’entreprises. Cela consiste en réalité à mettre en place le mode de fonctionnement de la société. Même si les gérants sont assez libres dans ce qu’il est possible d’y faire figurer, quelques mentions restent toutefois obligatoires. C’est notamment le cas pour le nom de l’entreprise, la forme juridique, la raison sociale, le capital social, les associés (leurs noms et leurs apports), la durée de vie de la société, l’adresse du siège social.

Déposer le capital social

Une fois la première phase passée, il sera nécessaire d’ouvrir un compte bancaire spécifiquement dédié à la SCI familiale afin de pouvoir y verser un capital social pour la création de la société. Le capital social pour une telle société est fixé, au minimum, à 1 € symbolique mais il reste préférable de constituer un capital plus important afin d’offrir une garantie supplémentaire et être plus crédible face aux éventuels partenaires. Ce capital peut se composer d’apports en numéraire comme en nature.

Publier l’annonce légale

Dès lors, il faudra ensuite en passer par la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales. Cela permet d’informer tout tiers de la naissance de la société. Une attestation est remise afin de témoigner du dépôt de cette annonce. Ce document est à conserver car il est obligatoire pour la constitution du dossier.

Réaliser le dossier d’immatriculation

Une fois les précédentes étapes effectuées, il est enfin possible de passer à la constitution du dossier d’immatriculation de la SCI familiale. Ce dossier est à déposer auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend la SCI. Une fois le dossier déposé et accepté, un extrait de Kbis sera remis afin d’attester la bonne existence de la structure.

Documents indispensables à la création d’une SCI familiale ?

Pour mettre en place une SCI familiale, quelques documents administratifs seront incontournables. Au moment de monter votre dossier, il faudra vous munir :

  • d’un justificatif de l’adresse du siège social de la SCI
  • d’une attestation de dépôt du capital social
  • d’une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société
  • d’une attestation de non condamnation et de filiation des gérants
  • des statuts de la SCI familiale
  • d’une attestation de l’annonce légale de parution au journal officiel

Votre expert-comptable est présent pour vous accompagner dans vos démarches et vous informer des différentes possibilités en matière de création de SCI familiale.

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Cabinet AFEX
Jérôme Benaïnous
Cabinet AFEX
Jérôme Bénaïnous est expert-comptable et commissaire aux comptes diplômé de Paris Dauphine. Il a reçu le Prix du meilleur mémoire d’Expert-comptable d’Île-de-France. Il a exercé en tant que directeur de mission chez Ernst & Young, un des plus importants cabinets d’audit financier et de conseil, avant de s’installer.
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