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Les frais déductibles dans le système micro-foncier

02/01/2024
Jérôme Benaïnous

En tant que propriétaire immobilier, il est important de connaître les différentes dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs, particulièrement dans le cadre du régime micro-foncier. Dans cet article, nous examinerons les différentes charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, comment les déclarer et les implications fiscales de ces déductions.

Qu'est-ce que le régime micro-foncier?

Le régime micro-foncier est un système simplifié d'imposition des revenus fonciers. Il est destiné aux propriétaires qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Si vous choisissez d'opter pour le régime micro-foncier, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 30% pour vos charges, ce qui signifie que vous serez imposé sur seulement 70% de vos revenus locatifs.

Différence entre le régime réel et le régime micro-foncier

Il existe deux régimes d'imposition pour les revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier. Le choix entre ces deux régimes dépend principalement du montant de vos revenus locatifs et du montant de vos charges.

Dans le régime réel, vous pouvez déduire vos charges réelles, telles que les frais de gestion, les travaux de réparation et d'entretien, les intérêts d'emprunt, etc. Si vos charges dépassent vos recettes, vous pouvez créer un déficit foncier, qui peut être déduit de votre revenu global.

En revanche, dans le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles. À la place, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs.

Quels sont les frais déductibles dans le système micro-foncier?

Même si le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles, il est important de comprendre quels types de frais seraient déductibles dans le cadre du régime réel. Cela peut vous aider à décider si vous devez opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier.

Voici quelques exemples de charges déductibles dans le cadre du régime réel :

Les dépenses de réparation et d'entretien

Ces dépenses comprennent les coûts liés à la maintenance et à la remise en état de votre bien immobilier. Cela peut inclure les frais de réparation, les dépenses d'entretien, les frais de rénovation, etc.

Les frais de gestion

Les frais de gestion comprennent les coûts liés à la gestion de votre bien immobilier. Cela peut inclure les frais de gestion locative, les honoraires du syndic, les frais de procédure, etc.

Les provisions pour charges de copropriété

Si votre bien immobilier est situé dans une copropriété, vous pouvez déduire les provisions pour charges de copropriété. Ces charges comprennent les frais généraux de la copropriété, tels que les coûts d'entretien des parties communes, les frais d'assurance, etc.

Les travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration sont les dépenses engagées pour améliorer votre bien immobilier. Cela peut inclure l'installation d'équipements supplémentaires, les travaux de rénovation, etc.

Les dépenses payées pour le compte des locataires

Si vous avez payé des dépenses qui incombent normalement à vos locataires, vous pouvez déduire ces dépenses de vos revenus fonciers. Cela peut inclure, par exemple, les charges que vous avez payées pour le compte de vos locataires qui ont quitté le logement sans payer.

Les primes d'assurances

Les primes d'assurance liées à votre bien immobilier loué peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Cela peut inclure, par exemple :

  • les primes d'assurance pour la garantie des loyers impayés,
  • l'assurance non-occupant du propriétaire.

Les taxes foncières

Les taxes foncières, les taxes spéciales d'équipement et d'autres taxes similaires qui incombent au propriétaire peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

Les intérêts d'emprunt

Si vous avez contracté un emprunt pour acquérir, construire, réparer ou améliorer votre bien immobilier loué, vous pouvez déduire les intérêts de cet emprunt de vos revenus fonciers.

Comment déclarer vos revenus fonciers et vos frais déductibles?

La déclaration de vos revenus fonciers et de vos frais déductibles se fait généralement en même temps que votre déclaration d'impôt sur le revenu. Vous devez utiliser le formulaire Cerfa n° 2042 pour déclarer vos revenus fonciers. Si vous optez pour le régime réel, vous devez également remplir le formulaire Cerfa n° 2044.

L'importance d'un expert-comptable dans le processus de déclaration des frais déductibles

Faire appel à un expert-comptable peut être très utile dans le processus de déclaration de vos frais déductibles. Un expert-comptable peut vous aider à comprendre quels frais sont déductibles et comment les déclarer correctement. Il peut également vous aider à maximiser vos déductions et à minimiser votre responsabilité fiscale.

De plus, un expert-comptable peut vous aider à naviguer dans les complexités du système fiscal et à vous assurer que vous respectez toutes les lois et réglementations fiscales pertinentes. En fin de compte, faire appel à un expert-comptable peut vous faire gagner du temps et de l'argent, et vous donner une plus grande tranquillité d'esprit.

Conclusion

En conclusion, comprendre les charges déductibles dans le système micro-foncier est crucial pour optimiser votre fiscalité en tant que propriétaire immobilier. Que vous optiez pour le régime réel ou le régime micro-foncier, il est important de connaître les différentes charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers.

N'oubliez pas que faire appel à un expert-comptable peut être très utile dans ce processus. Un expert-comptable peut vous aider à comprendre les complexités du système fiscal, à maximiser vos déductions et à minimiser votre responsabilité fiscale.

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Jérôme Benaïnous
Cabinet AFEX
Jérôme Bénaïnous est expert-comptable et commissaire aux comptes diplômé de Paris Dauphine. Il a reçu le Prix du meilleur mémoire d’Expert-comptable d’Île-de-France. Il a exercé en tant que directeur de mission chez Ernst & Young, un des plus importants cabinets d’audit financier et de conseil, avant de s’installer.
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