L'année 2024 s'annonce comme une période cruciale pour les investisseurs en immobilier locatif, en particulier ceux qui exploitent leurs biens sous le régime de location meublée non professionnelle (LMNP). La raison ? La Loi de Finance 2024 qui apporte des modifications majeures à ce régime et pourrait bien changer la donne. Cette analyse décrypte les implications de la Loi de Finance 2024 pour les LMNP et propose des perspectives pour l'avenir.
Sommaire
Contexte: Le Projet de Loi de Finance 2024
Le projet de loi de finances pour 2024 a été présenté et voté en première partie en octobre 2023. Son objectif principal est de résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales. Toutefois, aucune réforme ou suppression totale du statut LMNP n'a été envisagée, préservant ainsi ses avantages associés en 2024.
Principales Modifications pour les LMNP
Deux modifications majeures sont prévues pour les LMNP dans le cadre de la Loi de Finance 2024. La première concerne la fin du seuil spécifique du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme, et la deuxième concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée.
Fin du Seuil Spécifique du Régime Micro-BIC
La première modification liée à la Loi de Finance 2024 est l'élimination du seuil de chiffre d'affaires spécifique et du taux d'abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro. En pratique, cela signifie que plus de propriétaires pourraient dépasser le seuil et être soumis au régime réel d'imposition, qui peut être plus contraignant sur le plan administratif et fiscal.
Réintégration des Amortissements au Calcul de la Plus-Value
La deuxième modification concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée. Jusqu'à présent, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values immobilières des particuliers, où la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier, sans intégrer les amortissements déduits. Avec le PLF 2024, ces amortissements seront réintégrés au calcul de la plus-value, ce qui peut entraîner une augmentation significative de l'impôt à payer lors de la revente.
Conséquences de ces Modifications pour les LMNP
Ces modifications auront des conséquences importantes pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP. La fin du seuil spécifique du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme et la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value peuvent entraîner une augmentation significative de la charge fiscale pour ces investisseurs.
Augmentation de la Base Imposable
La fin du seuil spécifique du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme entraîne une augmentation de la base imposable pour les propriétaires de ces biens. En effet, la réduction du taux d'abattement forfaitaire pour frais de 71% à 50% entraîne une augmentation de la base imposable. Cela signifie que les propriétaires auront un revenu imposable plus élevé, ce qui peut entraîner une augmentation de l'impôt sur le revenu à payer.
Impact sur la Plus-Value en Cas de Revente
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value aura un impact significatif sur l'impôt à payer en cas de revente d'un bien exploité sous le régime LMNP. Comme expliqué précédemment, les amortissements déduits seront réintégrés au calcul de la plus-value, ce qui peut entraîner une augmentation significative de l'impôt à payer lors de la revente.
Que Faire Face à ces Changements ?
Face à ces changements, les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP doivent s'adapter. Plusieurs options s'offrent à eux :
Passer au Régime Réel d'Imposition
Le régime réel d'imposition peut être une option intéressante pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges et des amortissements du revenu imposable, ce qui peut permettre de réduire significativement l'impôt à payer.
Vendre le Bien Avant la Fin de l'Année
Si un projet de vente était déjà envisagé, il pourrait être intéressant de vendre le bien avant la fin de l'année. En effet, les revenus perçus en 2023, mais déclarés en 2024, ne seront pas impactés par les modifications apportées par la Loi de Finance 2024.
Passer en Société
Passer en société, comme la SCI à l'IS, pourrait être une autre option pour bénéficier d'une fiscalité plus stable. En effet, dans une SCI à l'IS, l'impôt est calculé sur les bénéfices de la société et non sur les revenus personnels des associés, ce qui peut permettre de réduire l'impôt à payer.
L'Importance de l'Accompagnement d'un Expert Comptable
Face à ces changements, l'accompagnement d'un expert comptable peut être d'une grande aide. En effet, un expert comptable pourra vous aider à comprendre les implications de la Loi de Finance 2024 pour votre situation spécifique et vous conseiller sur les meilleures options à prendre. De plus, un expert comptable pourra vous aider à optimiser votre fiscalité et à éviter les erreurs comptables.
Conclusion
La Loi de Finance 2024 apporte des modifications majeures pour les LMNP. Si ces modifications peuvent entraîner une augmentation de la charge fiscale pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP, il existe des options pour s'adapter à ces changements. Quelle que soit l'option choisie, l'accompagnement d'un expert comptable sera essentiel pour optimiser sa fiscalité et naviguer sereinement dans ce nouveau paysage fiscal.
Notre cabinet d'expertise comptable à Arpajon est disponible afin de vous accompagner dans la gestion de vos comptes.
