La comptabilité LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une tâche complexe qui nécessite une connaissance approfondie des réglementations fiscales et comptables. La gestion de cette comptabilité LMNP est essentielle pour optimiser les bénéfices et minimiser les impôts. Dans ce guide, nous allons détailler les aspects clés de la comptabilité LMNP pour vous aider à naviguer dans ce domaine complexe.
Qu'est-ce que la comptabilité LMNP ?
La comptabilité LMNP est l'ensemble des tâches comptables et fiscales liées à la location de biens immobiliers meublés en tant que non-professionnel. Cela inclut la tenue d'une comptabilité LMNP régulière, la déclaration des revenus et la gestion des obligations fiscales.
Définition de LMNP
Un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une personne qui loue des biens immobiliers meublés sans en faire son activité principale. Les revenus générés par cette activité sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.
Obligations comptables du LMNP
Les obligations comptables du LMNP dépendent du régime fiscal choisi : le régime micro-BIC ou le régime réel. Ces régimes déterminent la manière dont les revenus sont déclarés et les charges déductibles sont calculées.
Régimes fiscaux en comptabilité LMNP
Il existe deux régimes fiscaux principaux en comptabilité LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel.
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique aux LMNP dont les recettes annuelles n'excèdent pas un certain seuil (72 600 euros en 2022, 77 700 euros en 2023). Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges. Les recettes annuelles sont simplement déclarées à l'administration fiscale via la déclaration de revenus.
Régime réel
Le régime réel s'applique aux LMNP dont les recettes annuelles dépassent le seuil du régime micro-BIC ou qui choisissent ce régime volontairement. Ce régime permet de déduire les charges réelles et les amortissements de la valeur des biens loués, ce qui peut permettre de réduire considérablement l'impôt sur le revenu.
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal en comptabilité LMNP est crucial car il a un impact direct sur le montant de l'impôt à payer.
Facteurs à considérer
Parmi les facteurs à prendre en compte pour choisir le régime fiscal, on trouve le montant des recettes, le montant des charges et des amortissements, ainsi que la simplicité de gestion comptable.
Avantages et inconvénients des régimes
Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Le régime micro-BIC est plus simple à gérer mais offre moins de possibilités de déduction. Le régime réel permet de minimiser l'impôt mais nécessite une gestion comptable plus complexe.
Gestion des charges en comptabilité LMNP
La gestion des charges est un aspect clé de la comptabilité LMNP. Les charges déductibles varient en fonction du régime fiscal choisi.
Charges déductibles en régime micro-BIC
Dans le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les recettes pour tenir compte des charges. Il n'est pas nécessaire de justifier les charges réelles.
Charges déductibles en régime réel
Dans le régime réel, toutes les charges réellement engagées pour l'activité de location meublée sont des charges déductibles. Cela inclut les frais de gestion, les frais de comptabilité, les frais d'entretien et de réparation, les intérêts d'emprunt, les taxes, les assurances, etc.
Amortissement en comptabilité LMNP
L'amortissement est une charge déductible qui permet de prendre en compte la dépréciation des biens immobiliers et du mobilier. Il est uniquement déductible dans le régime réel.
Calcul de l'amortissement
Le calcul de l'amortissement dépend de la valeur du bien, de sa durée d'utilisation probable et de la méthode d'amortissement choisie. Il est généralement calculé en ligne droite sur une durée de 25 à 40 ans pour les biens immobiliers et de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Impact de l'amortissement
L'amortissement permet de réduire le bénéfice imposable et donc l'impôt sur le revenu. Toutefois, il peut aussi réduire la valeur nette comptable du bien et augmenter la plus-value en cas de vente.
Déclarations fiscales en comptabilité LMNP
La comptabilité LMNP implique plusieurs déclarations fiscales, dont la déclaration de début d'activité, la déclaration de résultats et la déclaration d'impôt sur le revenu.
Déclaration de début d'activité
La déclaration de début d'activité (formulaire P0i) est à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de la location meublée. Elle permet d'obtenir un numéro SIRET et de choisir le régime fiscal.
Déclaration de résultats
La déclaration de résultats (formulaire 2031 pour le régime réel) est à effectuer chaque année pour déclarer les recettes et les charges de l'activité de location meublée. Elle doit être accompagnée des tableaux annexes (2033) détaillant les immobilisations, les amortissements, les provisions, etc.
Déclaration d'impôt sur le revenu
Les revenus de la location meublée sont à déclarer dans la déclaration d'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le montant à déclarer dépend du régime fiscal : recettes nettes de l'abattement forfaitaire pour le micro-BIC, bénéfice net pour le régime réel.
Prélèvements sociaux et TVA en comptabilité LMNP
La comptabilité LMNP est également soumise aux prélèvements sociaux et à la TVA dans certains cas.
Prélèvements sociaux
Les revenus de la location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Les loueurs en meublé dont les recettes dépassent un certain seuil (23 000€ par an) sont affiliés à la Sécurité sociale des indépendants.
TVA
La TVA s'applique aux loueurs en meublé qui offrent au moins trois des quatre prestations suivantes : fourniture du petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, service de réception. Le taux de TVA est de 10% pour la location de logements meublés.
Impact de l'IFI en comptabilité LMNP
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut aussi avoir un impact en comptabilité LMNP.
Inclusion dans l'IFI
Les biens immobiliers loués en meublé par des non-professionnels sont en principe inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI. L'IFI concerne les propriétaires dont le patrimoine net atteint ou dépasse 1 300 000€.
Taux de l'IFI
L'IFI est dû à un taux qui varie de 0% à 1,50% en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Les biens professionnels, dont les biens loués en meublé par des professionnels, sont en principe exonérés d'IFI.
Rôle de l'expert-comptable en comptabilité LMNP
L'expert-comptable joue un rôle clé en comptabilité LMNP. Il peut aider à choisir le régime fiscal, à tenir la comptabilité, à effectuer les déclarations, à optimiser la fiscalité, etc.
Avantages de recourir à un expert-comptable
Recourir à un expert-comptable permet de gagner du temps, de limiter le risque d'erreurs, de bénéficier de conseils personnalisés et de déduire les frais de comptabilité. De plus, l'expert-comptable peut représenter le loueur en cas de contrôle fiscal.
Coût d'un expert-comptable
Le coût d'un expert-comptable varie en fonction des services fournis. Il est généralement déductible des recettes de location meublée. Une réduction d'impôt peut aussi être obtenue en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
Conclusion
La comptabilité LMNP est un domaine complexe qui nécessite une connaissance approfondie des réglementations fiscales et comptables. Un expert-comptable peut être d'une grande aide pour gérer cette comptabilité LMNP et optimiser la fiscalité. Il est donc essentiel de bien comprendre les enjeux de la comptabilité LMNP et de se faire accompagner si nécessaire.
