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Les charges déductibles en LMNP, ce qu'il faut savoir

16/08/2022
Jérôme Benaïnous

Les charges déductibles en LMNP

Un loueur de meublé non professionnel (LMNP), peut choisir entre plusieurs régimes d'imposition. En fonction de ce choix, il pourra ou non enlever de ses recettes ses charges déductibles. Il est donc bienvenu de procéder à quelques calculs et de prendre des renseignements avant d'opter, pour l'un ou pour l'autre de ces choix. AFEX vous livre dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement LMNP.

Quels sont les régimes d'imposition pour une LMNP ?

2 régimes d'imposition sont possibles pour une location meublée par un nom professionnel, en voici les caractéristiques principales.

Régime d'abattement forfaitaire en régime micro :

Ce régime s'applique sous condition de recettes de l'année n-1 (ou n-2) :

  • 70 000€ maximum pour les locations de locaux meublés ;
  • 170 000€ maximum pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.

Un abattement forfaitaire de 50 % (local meublé) et de 71% (chambres d'hôtes et meublés) est appliqué sur les sommes encaissées avant déclaration sur votre impôt sur le revenu.

Régime réel :

Ce régime permet de déduire des recettes, les charges réelles inhérentes au bien loué. Ces dépenses doivent bien entendu être engagées dans l'intérêt du bien meublé.

Toutes les dépenses devront être justifiées par une facture, et vous avez en plus l'obligation de la tenue d'une comptabilité. Les sommes perçues seront reportées sur votre déclaration d'impôt après déductions des charges déductibles.

Focus sur les charges déductibles du régime réel en LMNP

Les charges déductibles correspondent à toutes les dépenses engagées, en lien avec l'exploitation du bien.

Il faut pouvoir les justifier, donc pensez bien à garder tous les justificatifs de vos dépenses. Attention ces justificatifs doivent correspondre à une date ultérieure au début d'activité locative.

Les charges courantes déductibles sont principalement :

  • les charges ou frais fixes tels que l'électricité, l'eau, le téléphone et internet
  • la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE)
  • l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant
  • l'assurance pour loyers impayés
  • les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
  • les charges de copropriété (sauf les travaux)
  • les frais de tenue de la comptabilité en partie (si vous adhérez à un CGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d'impôts, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible)
  • les frais de notaire
  • les honoraires d'agence immobilière
  • les intérêts d'emprunts et les frais de dossiers
  • les frais de publicité (annonces, inscription sur des sites de location, impression de flyers)

Certaines charges sont amortissables :

  • les travaux de réparation
  • les travaux d'amélioration (réfection d'une salle de bain par exemple)
  • l'achat de mobilier (lit, canapé, cuisine équipée)
  • l'achat du bien et les frais de notaire liés à cet achat

Focus sur l’amortissement LMNP

Pour rappel, LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. A ce titre, il est possible de réaliser un amortissement LMNP. En terme comptable, une telle opération se matérialise en réalité par un étalement du coût de l’investissement sur toute sa durée d’utilisation. Le but principal de l’amortissement est de diminuer ou totalement annuler l’imposition liée à la location d’un bien meublé. Il s’agit donc d’une charge fiscale qui est adressée aux investisseurs.

Qui peut bénéficier de l’amortissement LMNP ?

L’amortissement LMNP est une démarche immobilière locative qui est valable pour les biens neufs comme anciens à condition qu’ils ne soient pas loués vides. Le statut de loueur meublé non professionnel est accessible à toutes les personnes physiques qui répondent aux critères suivants :

  • un revenu locatif inférieur aux revenus du foyer fiscal au titre de l’impôt sur le revenu
  • aucun membre du foyer fiscal n’exerce une activité de loueur meublé professionnel

Comment déclarer un amortissement LMNP ?

En choisissant le statut LMNP, il faudra également se pencher sur le choix d’un régime afin de pouvoir déclarer les revenus en lien avec les loyers perçus. Ces derniers étant alors déterminés comme étant des revenus associés à la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), 2 options sont alors possibles :

  • Le micro-bic
  • Le régime réel

Les avantages et inconvénients pour le LMNP

Se lancer dans l’aventure de l’amortissement LMNP présente nombre d’avantages mais quelques inconvénients restent à prendre en considération.

Pour les avantages, on relève :

  • des bénéfices tout au long de la période de remboursement du bien
  • la possibilité de récupérer la TVA lors de l'achat d’un bien neuf géré
  • une faible imposition voire une exemption
  • la possibilité de déléguer la gérance via un bail commercial et connaître les loyers perçus à l'avance pour une meilleure projection dans l’investissement

Pour ce qui est des inconvénients, nous pouvons citer :

  • le risque de dégradations par les locataires
  • des frais imprévus en cas de pannes, réparations, etc
  • le risque d’impayés
  • une comptabilisation des revenus BIC au titre de l’impôt sur le revenu qui peut faire passer à une tranche d'imposition supérieure

L’amortissement LMNP, pour quel logement ?

Si l’amortissement LMNP est très attractif et permet de générer du bénéfice chaque année, les conditions de location sont assez strictes et ne concernent que certaines catégories de logements.
On notera ainsi :

  • Pour les résidences en location non gérées
    • les résidences principales pour une location d’une année minimum
    • les résidences secondaires pour une location d’une année minimum
  • Pour les résidences en location gérées
    • les résidences de tourisme
    • les résidences étudiantes
    • les EHPAD
    • les résidences séniors
    • les immeubles d’affaires

Faire le choix de louer un meublé en tant que non professionnel suppose de bien connaître ses droits et devoirs.

Se faire accompagner par un expert-comptable peut s'avérer très utile, voire même nécessaire !

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Cabinet AFEX
Jérôme Benaïnous
Cabinet AFEX
Jérôme Bénaïnous est expert-comptable et commissaire aux comptes diplômé de Paris Dauphine. Il a reçu le Prix du meilleur mémoire d’Expert-comptable d’Île-de-France. Il a exercé en tant que directeur de mission chez Ernst & Young, un des plus importants cabinets d’audit financier et de conseil, avant de s’installer.
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