Les charges déductibles en LMNP
Un loueur de meublé non professionnel (LMNP), peut choisir entre plusieurs régimes d'imposition. En fonction de ce choix, il pourra ou non enlever de ses recettes ses charges déductibles. Il est donc bienvenu de procéder à quelques calculs et de prendre des renseignements avant d'opter, pour l'un ou pour l'autre de ces choix.
Quels sont les régimes d'imposition pour une LMNP ?
2 régimes d'imposition sont possibles pour une location meublée par un nom professionnel, en voici les caractéristiques principales.
Régime d'abattement forfaitaire en régime micro :
Ce régime s'applique sous condition de recettes de l'année n-1 (ou n-2) :
- 70 000€ maximum pour les locations de locaux meublés ;
- 170 000€ maximum pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.
Un abattement forfaitaire de 50 % (local meublé) et de 71% (chambres d'hôtes et meublés) est appliqué sur les sommes encaissées avant déclaration sur votre impôt sur le revenu.
Régime réel :
Ce régime permet de déduire des recettes, les charges réelles inhérentes au bien loué. Ces dépenses doivent bien entendu être engagées dans l'intérêt du bien meublé.
Toutes les dépenses devront être justifiées par une facture, et vous avez en plus l'obligation de la tenue d'une comptabilité. Les sommes perçues seront reportées sur votre déclaration d'impôt après déductions des charges déductibles.
Focus sur les charges déductibles du régime réel en LMNP
Les charges déductibles correspondent à toutes les dépenses engagées, en lien avec l'exploitation du bien.
Il faut pouvoir les justifier, donc pensez bien à garder tous les justificatifs de vos dépenses. Attention ces justificatifs doivent correspondre à une date ultérieure au début d'activité locative.
Les charges courantes déductibles sont principalement :
- les charges ou frais fixes tels que l'électricité, l'eau, le téléphone et internet
- la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE)
- l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant
- l'assurance pour loyers impayés
- les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
- les charges de copropriété (sauf les travaux)
- les frais de tenue de la comptabilité en partie (si vous adhérez à un CGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d'impôts, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible)
- les frais de notaire
- les honoraires d'agence immobilière
- les intérêts d'emprunts et les frais de dossiers
- les frais de publicité (annonces, inscription sur des sites de location, impression de flyers)
Certaines charges sont amortissables :
- les travaux de réparation
- les travaux d'amélioration (réfection d'une salle de bain par exemple)
- l'achat de mobilier (lit, canapé, cuisine équipée)
- l'achat du bien et les frais de notaire liés à cet achat
Faire le choix de louer un meublé en tant que non professionnel suppose de bien connaître ses droits et devoirs.
Se faire accompagner par un expert-comptable peut s'avérer très utile, voire même nécessaire !
