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Loueur de meublé : la LFSS 2021 a modifié les règles

12/03/2021
Jérôme Benaïnous

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, parue au Journal Officiel le 15 décembre 2020, vient modifier les règles applicables à l'activité de loueur de meublé.

Quels loueurs de meublés sont concernés ?

À compter du 1er janvier 2021 :

  • tous les loueurs en meublé professionnels (LMP)
  • tous les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) percevant plus de 23 000 € de recettes au titre d'une location meublée et si le cumul de ces loyers est supérieur à leurs revenus d'activité (salaires ou autres revenus BIC),

seront soumis à des cotisations sociales.

Cela présuppose une affiliation à la sécurité sociale des indépendants.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous êtes loueur en meublé non-professionnel.

Loueur de meublés : quel est le coût de ces nouvelles règles ?

Le changement est conséquent, puisque les prélèvements sociaux qui étaient appliqués jusqu'en 2020 s'élevés à 17,2 %.

Le taux de cotisation sociale dépassera largement ce dernier, il pourrait se situer entre 35 % et 40 %, applicables sur les bénéfices réalisés après déduction des charges autorisées.

Le coût serait multiplié par deux !

Si vous remplissez les conditions rappelées au précédent paragraphe, que vous soyez LMP ou LMNP, il vous en coûtera au minimum le forfait social imposé aux TNS, soit 1 145 € par an.

Il faut en effet bien avoir à l'esprit qu'en tant que TNS, que votre activité locative soit bénéficiaire ou non, vous devrez vous acquitter du forfait social minimum.

C'est la loi !

Et, si les recettes locatives diminuent l'année suivante ou si vos revenus fiscaux sont modifiés (par exemple en cas de divorce, de perte du conjoint, etc.), vous restez affilié au régime des travailleurs non-salariés et redevables de ce forfait social minimum : est-ce que cela sera définitif ?

Il faut attendre la parution du décret pour avoir plus d'indications à ce sujet.

Dernier point, qui concerne les bailleurs LMP, si vous décidez de vendre votre bien, ou de cesser définitivement votre activité, un taux de cotisations sociales sera appliqué sur les plus-values professionnelles.

Le point positif sera la validation de 3 trimestres par an (au minimum) pour la retraite.

Ce régime apparaît plus favorable aux gros loueurs en meublé dont les recettes dépassent le plafond de la sécurité sociale.

Comment éviter ces coûts en tant que LMNP ?

Rappelons que depuis 2018, il n'est plus nécessaire d'être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de LMNP.

Si les revenus locatifs que vous percevez de votre bien en location meublé de courte durée dépassent 23 000 €, vous pouvez échapper à l'affiliation au régime social des indépendants en concluant un mandat de gestion avec un agent immobilier.

Vous tenir informé sur la gestion comptable d'un investissement immobilier est important, vous en apprendrez plus ici.

Si vous avez des questions au sujet de la location de meublé, prenez contact avec votre expert-comptable. Il saura vous renseigner et vous informer des dernières mesures fiscales applicables.

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Cabinet AFEX
Jérôme Benaïnous
Cabinet AFEX
Jérôme Bénaïnous est expert-comptable et commissaire aux comptes diplômé de Paris Dauphine. Il a reçu le Prix du meilleur mémoire d’Expert-comptable d’Île-de-France. Il a exercé en tant que directeur de mission chez Ernst & Young, un des plus importants cabinets d’audit financier et de conseil, avant de s’installer.
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