Dans de nombreux cas, les Sociétés Civiles Immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, il peut être intéressant de connaître les charges déductibles SCI IR. C’est pourquoi AFEX a décidé de faire un point sur ce sujet afin de vous permettre d’y voir plus clair.
Sommaire :
Charges déductibles : quelle signification ?
Pour commencer, il peut être intéressant de se pencher sur ce que signifie réellement les charges déductibles SCI IR. En réalité, il s’agit de charges pouvant être directement défalquées du résultat de la SCI. Pour rappel, le résultat est formé par la différence entre les recettes dégagées et les charges. Il faut noter que toutes les charges ne peuvent pas être déductibles.
Conditions pour qu'une charge soit déductible en SCI à l'IR
Pour bénéficier des avantages fiscaux liés aux charges déductibles SCI à l'IR, vous devez respecter plusieurs conditions strictes imposées par l'administration fiscale. L'article 13 du Code général des impôts établit le cadre général permettant de déterminer si une dépense peut être considérée comme déductible. Examinons en détail ces critères essentiels.
Lien direct avec un bien générant des revenus fonciers
La première condition fondamentale est que les charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR doivent se rapporter exclusivement à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Par conséquent, les dépenses afférentes à un immeuble vacant ne peuvent pas être déduites, car elles ne se rapportent pas à un bien générant effectivement des revenus imposables.
De plus, ces charges doivent être exposées dans le but précis d'acquérir ou de conserver un revenu. Ainsi, certaines dépenses sont automatiquement exclues des charges déductibles SCI IR, notamment :
- Les frais de démolition
- Les frais d'acte et d'enregistrement engagés lors de l'acquisition d'un immeuble
- Les dépenses qui modifient la structure d'un immeuble (construction, reconstruction ou agrandissement)
En revanche, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration (sans modification structurelle) respectent généralement cette condition.
Charge effectivement supportée par la SCI
Pour être déductible, une charge doit avoir été effectivement supportée par la SCI elle-même. Cette règle est particulièrement importante car elle exclut toute dépense payée par un tiers, y compris par les associés à titre personnel. Par ailleurs, les dépenses supportées pour le compte du locataire par la SCI sont admises en déduction uniquement si celle-ci n'a pas pu en obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire.
Dans le cas des primes d'assurance, celles-ci sont déductibles à condition que les contrats soient bien souscrits au nom de la SCI et non au nom d'un associé. De même, pour être déductibles, les frais bancaires doivent concerner directement l'activité de la société.
Paiement réalisé durant l'année fiscale
Le caractère déductible d'une charge est déterminé par sa date de paiement et non par sa date d'engagement. En effet, les charges déductibles SCI à IR doivent impérativement avoir été payées pendant l'année d'imposition concernée. Cette règle s'applique sans exception, ce qui signifie qu'une facture datée de décembre 2024 mais payée en janvier 2025 ne sera déductible que pour l'année fiscale 2025.
Cette disposition est particulièrement importante pour les provisions pour charges de copropriété. Vous pouvez déduire les provisions comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, que vous avez effectivement versées, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles ou récupérables auprès des locataires.
Justificatifs comptables obligatoires
Pour que les charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR soient acceptées par l'administration fiscale, vous devez être en mesure de justifier, sur demande, la nature et le montant des dépenses dont vous demandez la déduction. Tous les moyens de preuve en votre possession sont recevables.
Il est donc impératif de conserver méthodiquement toutes les factures et justificatifs de paiement pour chaque charge que vous souhaitez déduire. Cette gestion rigoureuse des documents est essentielle pour éviter tout litige avec l'administration fiscale en cas de contrôle.
Notez également que les dépenses déductibles sont prises en compte pour leur montant TVA comprise. Toutefois, cette règle comporte une exception pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA, que ce soit de plein droit ou sur option.
Quelle est la liste des charges déductibles pour une SCI à l’IR ?
L'article 31 du Code général des impôts détaille les charges déductibles SCI à l'IR que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Ces charges, lorsqu'elles remplissent les conditions précédemment évoquées, représentent un levier d'optimisation fiscale considérable pour votre société civile immobilière.(similaire aux charges déductibles en LMNP)
Dépenses d'entretien et de réparation (article 31 CGI)
Les dépenses d'entretien et de réparation constituent la première catégorie de charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR. Ces travaux ont pour objectif de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Ils permettent ainsi une utilisation normale du bien conforme à sa destination.
Parmi ces dépenses déductibles, on trouve notamment :
- Le nettoyage de l'immeuble
- La réfection des plafonds, des planchers ou de l'escalier
- La remise en état de la toiture
- La réfection des peintures extérieures
- La remise en état du gros œuvre, des canalisations ou de l'installation électrique
Cependant, ne sont pas admises en déduction les dépenses indissociables de travaux d'amélioration non déductibles ou d'opérations de construction, reconstruction ou agrandissement dont elles ne constituent que l'accessoire.
Dépenses d'amélioration sans modification de structure
Les dépenses d'amélioration visent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à un immeuble, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans toutefois modifier sa structure. Pour les locaux d'habitation, ces dépenses sont intégralement déductibles des revenus fonciers.
En revanche, pour les locaux professionnels ou commerciaux, seules les dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux de l'amiante sont déductibles.
À titre d'exemple, sont considérés comme travaux d'amélioration déductibles : l'installation ou le remplacement du chauffage central, d'une salle d'eau, d'une cuisine équipée, du tout-à-l'égout, d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision.
Frais de gestion : honoraires, conciergerie, syndic
Les frais de gestion font partie des charges déductibles SCI IR lorsqu'ils sont liés à l'administration et à la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables. L'article 31 du CGI distingue quatre types de frais déductibles :
Premièrement, les frais de rémunération des gardes et concierges sont déductibles pour leur montant réel, à condition qu'ils n'incluent pas la réalisation de travaux d'entretien ou de réparation.
Deuxièmement, les honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des biens immobiliers (gérants d'immeubles, administrateurs de biens, agences de location) sont également déductibles, hors rémunération du gérant de la SCI.
Troisièmement, les frais de procédure engagés pour régler un différend avec un locataire, un entrepreneur ou un prestataire sont admis en déduction.
Enfin, les autres frais de gestion (correspondance, déplacement, téléphone) sont déductibles forfaitairement à hauteur de 20 € par local.
Primes d'assurance liées aux biens loués
Toutes les primes d'assurance se rapportant à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles pour leur montant réel et justifié. Cette déduction s'applique quelle que soit la nature du risque couvert.
Par conséquent, vous pouvez déduire notamment les primes d'assurance couvrant les risques d'incendie, de dégâts des eaux, de bris de glace, de tempête, de catastrophe naturelle, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire-bailleur et le risque d'impayés de loyers.
Les primes d'assurance emprunteur sont également déductibles des revenus fonciers lorsque la SCI est soumise à l'IR, contribuant ainsi à réduire l'assiette imposable des associés.
Provisions pour charges de copropriété
Les provisions pour charges de copropriété que vous versez au syndic sont intégralement déductibles du revenu foncier de l'année de leur versement. Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre déclaration.
Néanmoins, une régularisation doit être effectuée l'année suivante. Après l'arrêté des comptes de copropriété, vous devez réintégrer aux revenus fonciers la fraction des provisions déduites correspondant à des charges non déductibles, des charges récupérables sur les locataires, ou à l'éventuel solde positif résultant de l'approbation des comptes.
En revanche, les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale ne sont pas concernées par cette déduction et suivent le régime de droit commun.
Charges financières et fiscales déductibles
Parmi les charges déductibles SCI à l'IR, les dépenses financières et fiscales occupent une place importante. Ces charges, lorsqu'elles sont correctement déclarées, permettent d'optimiser la fiscalité de votre société civile immobilière.
Intérêts d'emprunt pour acquisition ou travaux
Les intérêts d'emprunt constituent l'une des principales charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR. Vous pouvez déduire intégralement les intérêts des prêts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles générant des revenus fonciers.
Toutefois, seuls les intérêts sont déductibles, et non le remboursement du capital. Par ailleurs, cette déduction reste applicable même si l'immeuble ne produit temporairement plus de revenus, notamment lorsqu'il est démoli en vue de sa reconstruction pour obtenir des loyers plus élevés.
En revanche, les déficits fonciers résultant des emprunts ne peuvent pas être imputés sur le revenu global de l'associé.
Frais de dossier bancaire et caution crédit logement
Au-delà des intérêts, plusieurs frais accessoires liés aux emprunts sont également déductibles :
- Les frais de constitution du dossier de prêt
- Les frais d'inscription hypothécaire
- Les honoraires de notaire correspondant au contrat de prêt
- Les frais liés au privilège de prêteur de deniers
- La caution Crédit Logement non remboursable
Attention cependant, les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances du prêt ne sont pas déductibles, car ils ne sont pas directement engagés pour l'acquisition de l'immeuble.
Taxe foncière (hors TEOM) et taxes assimilées
La taxe foncière constitue une charge déductible essentielle. Elle est due par la SCI en tant que propriétaire des biens immobiliers, qu'ils soient loués, occupés ou vides. Néanmoins, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur l'avis de taxe foncière n'est pas déductible des revenus fonciers.
En effet, cette taxe est récupérable auprès des locataires. En outre, les autres taxes assimilées comme la taxe sur les bureaux ou la contribution sur les revenus locatifs sont également déductibles.
Indemnités d'éviction et frais de relogement
Les indemnités d'éviction versées aux locataires sont déductibles uniquement lorsqu'elles ont pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions, c'est-à-dire d'entraîner une augmentation du revenu tiré de l'immeuble.
En revanche, ces indemnités ne sont pas déductibles lorsqu'elles sont versées pour :
- Reprendre les locaux pour l'usage personnel du propriétaire
- Vendre les locaux libres de toute location
- Permettre la démolition du bien
- Transformer des locaux commerciaux en logements
Quant aux frais de relogement, vous pouvez les déduire s'ils sont engagés pour loger temporairement un locataire durant des travaux affectant le logement loué, à condition que ces frais résultent d'une gestion normale et visent à conserver un revenu.
Cas particuliers de déduction en SCI IR
Certaines situations spécifiques méritent une attention particulière concernant les charges déductibles SCI à l'IR. Ces cas particuliers peuvent avoir un impact significatif sur votre déclaration fiscale et sur l'optimisation de la rentabilité de votre investissement immobilier.
Logements partiellement occupés par les associés
Lorsqu'un immeuble appartenant à la SCI est occupé gratuitement par l'un des associés, les règles fiscales sont strictes. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ne peut déduire aucune charge relative à cet immeuble. Ainsi, les intérêts d'emprunt, les dépenses d'entretien, les travaux de réparation et toutes les autres charges de nature foncière deviennent non déductibles. Cette restriction s'explique par l'absence de revenus fonciers générés par ce bien, puisqu'il ne produit pas de loyers imposables.
Biens vacants en attente de location
Par principe, les dépenses afférentes à un immeuble vacant ne sont pas déductibles. Toutefois, certaines exceptions existent. Notamment, les travaux réalisés avant la mise en location d'un bien pour le rendre habitable sont déductibles si la location intervient dès leur achèvement. L'administration fiscale tolère généralement un délai maximum de vacance d'une année. Ainsi, vous pouvez déduire les charges locatives que la SCI supporte lorsque le bien est vacant, à condition qu'il soit réellement proposé à la location et que cette période transitoire soit raisonnable.
Frais non récupérés auprès des locataires
En tant que propriétaire, vous pouvez déduire les dépenses normalement à la charge du locataire mais que vous avez supportées sans avoir été remboursé. Cela concerne notamment les frais de chauffage, d'éclairage, d'entretien des ascenseurs, la taxe de balayage ou d'enlèvement des ordures ménagères. Ces charges deviennent déductibles l'année du départ du locataire, même si elles sont relatives à des années antérieures. Néanmoins, cette déduction n'est possible que pour les charges qui n'ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l'année de son départ.
Frais de diagnostics obligatoires
Les propriétaires d'immeubles loués peuvent déduire les dépenses supportées pour la réalisation d'études ou de diagnostics préalables, considérées comme des dépenses d'entretien déductibles. Sont ainsi concernés les diagnostics de performance énergétique (DPE), les analyses relatives à l'amiante, au plomb, aux risques naturels et technologiques, ainsi que les diagnostics de sécurité des installations intérieures de gaz et d'électricité. Ces frais sont intégralement déductibles des revenus fonciers lorsqu'ils concernent des logements donnés en location. En revanche, les dépenses afférentes aux logements dont l'associé se réserve la jouissance ne peuvent être prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.
Charges non déductibles à connaître
Maîtriser les dépenses non déductibles est aussi important que connaître les charges déductibles SCI à l'IR pour optimiser votre fiscalité. Certaines charges, malgré leur lien avec votre activité immobilière, ne peuvent être déduites des revenus fonciers conformément au Code général des impôts.
Dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement
Contrairement aux dépenses d'entretien et de réparation, les dépenses d'investissement qui modifient la structure de l'immeuble ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ces travaux augmentent la valeur du patrimoine et sont considérés comme des gains en capital. En effet, ces dépenses comprennent notamment :
- La transformation de chambres en studios autonomes
- La démolition d'un immeuble vétuste pour édifier de nouvelles constructions
- L'exécution d'un chaînage en béton armé pour consolider un immeuble
- La transformation d'un grenier en appartement avec confort moderne
- L'augmentation de la surface habitable (même de 20%)
- La transformation d'un garage en appartement
Frais personnels ou non justifiés
Les dépenses personnelles n'ayant pas de lien direct avec la gestion du patrimoine de la SCI ne peuvent en aucun cas être déduites. Par ailleurs, toute charge dont vous ne pouvez justifier la nature ou le montant sera rejetée par l'administration fiscale. Cette catégorie inclut également les amendes et pénalités fiscales ou pénales, qui sont systématiquement exclues des charges déductibles, ainsi que l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Frais de tenue de compte bancaire
Les frais liés à la gestion normale du compte bancaire de votre SCI ne sont pas admis en déduction. Cela concerne notamment :
- Les frais d'ouverture de compte
- Les frais de tenue de compte
- Les frais d'acquisition d'une carte bancaire
- Les frais liés aux chèques et virements
De même, les agios ou frais bancaires additionnels résultant d'une utilisation anormale du compte (découverts non autorisés, rejets de carte) ne sont pas déductibles.
Intérêts sur comptes courants d'associés
Dans une SCI soumise à l'IR, les intérêts versés sur les comptes courants d'associés ne sont généralement pas déductibles des revenus fonciers. En application de l'article 31-I-1°-d du CGI, seuls sont déductibles "les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés". Ainsi, les intérêts rémunérant la sim
Mode d’emploi pour la déduction de charge en SCI à l’IR
Afin de procéder à la déclaration des charges déductibles SCI IR, il faut se munir du formulaire 2072. C’est notamment dans l’annexe intitulée 2072-S-1-A1-SD qu’il faudra faire apparaître ces diverses charges selon les lignes concernées.
Optimiser vos charges déductibles SCI à l'IR : synthèse et perspectives
En définitive, les charges déductibles dans une SCI soumise à l'IR constituent un levier d'optimisation fiscale essentiel pour tout investisseur immobilier. Tout au long de cet article, vous avez pu découvrir l'éventail complet des dépenses que vous pouvez légitimement déduire de vos revenus fonciers, ainsi que les conditions strictes qui encadrent cette déductibilité.
Premièrement, il est primordial de respecter les quatre conditions fondamentales pour qu'une charge soit déductible : un lien direct avec un bien générant des revenus fonciers, une charge effectivement supportée par la SCI, un paiement réalisé durant l'année fiscale concernée et des justificatifs comptables rigoureux.
Deuxièmement, vous disposez désormais d'une liste exhaustive des charges déductibles incluant notamment les dépenses d'entretien et de réparation, les frais de gestion, les primes d'assurance et les provisions pour charges de copropriété. Par ailleurs, les charges financières comme les intérêts d'emprunt et certaines charges fiscales telles que la taxe foncière représentent également des postes de déduction significatifs.
Néanmoins, certaines dépenses demeurent catégoriquement exclues du régime de déductibilité. En effet, les dépenses de construction ou d'agrandissement, les frais personnels non justifiés, ainsi que les frais bancaires courants ne peuvent être déduits des revenus fonciers.
À la lumière de ces éléments, il apparaît donc essentiel d'adopter une gestion rigoureuse et méthodique de votre patrimoine immobilier en SCI. Une telle approche vous permettra non seulement d'optimiser votre fiscalité, mais également d'éviter tout risque de redressement en cas de contrôle fiscal.
En fin de compte, la maîtrise des charges déductibles SCI à l'IR vous offre un potentiel d'économie fiscale considérable. Toutefois, compte tenu de la complexité et de l'évolution constante de la législation fiscale, il peut s'avérer judicieux de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé dans l'immobilier pour maximiser vos avantages tout en respectant scrupuleusement le cadre légal.
Si vous souhaitez déléguer votre comptabilité dans son intégralité ou bien vous faire accompagner par de véritables professionnels, n’hésitez pas à nous contacter ou passer dans notre cabinet d'expertise comptable en Essonne.
