Le régime de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est très prisé par les investisseurs en immobilier en raison de ses nombreux avantages fiscaux. Cependant, comme dans tout investissement, il existe des risques et des inconvénients à prendre en compte. Dans cet article, nous allons explorer les principaux inconvénients en LMNP et fournir une analyse détaillée de ceux-ci.
Absence de réduction d'impôt sur les autres sources de revenus
L'un des inconvénients en LMNP notables est l'absence de réduction d'impôt sur d'autres sources de revenus. En effet, le dispositif LMNP permet de réduire, voire d'annuler la base imposable de vos loyers. Cependant, cette réduction d'impôt ne s'applique qu'aux revenus locatifs et non aux autres sources de revenus comme les revenus du travail ou les revenus de capitaux.
Ainsi, la LMNP permet une réduction de la base imposable et non une réduction d'impôts. Autrement dit, vous pouvez diminuer votre base imposable grâce à la déduction de vos charges liées au logement, mais il n'est pas possible de réduire les impôts des autres revenus.
Risque de changement fiscal et réglementaire
Un autre inconvénient LMNP est le risque de changement fiscal et réglementaire. Bien que de plus en plus de propriétaires choisissent le statut LMNP pour bénéficier de ses avantages fiscaux, la réalité est que les règles fiscales et réglementaires peuvent changer à tout moment. Ces changements peuvent avoir des répercussions négatives sur les propriétaires.
Il est donc important d'être vigilant et de suivre de près tous les changements qui pourraient affecter le statut LMNP et les avantages fiscaux qui y sont associés.
Amortissement du bien limité dans le temps
L'amortissement du bien est un autre avantage majeur du statut LMNP. Cependant, cet avantage est limité dans le temps. En pratique, vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur une période d'environ 30 ans, et l'achat de vos meubles sur une période de 7 ans. Mais une fois cette période d'amortissement terminée, il n'est plus possible de continuer à amortir.
Donc, bien que l'amortissement du bien soit un véritable avantage pour le statut de LMNP, ce bénéfice reste temporaire. Lorsqu'il prend fin, la part imposable sur vos revenus locatifs devient inévitablement plus élevée.
Coût d'acquisition élevé
Un autre inconvénient LMNP est le coût d'acquisition élevé. En comparaison avec la location classique, la location meublée fonctionne sur des localisations précises : elle se concentre principalement dans les zones urbaines. Cette concentration de locations meublées sur un même secteur crée une concurrence importante entre les bailleurs, ce qui peut entraîner des coûts d'acquisition plus élevés que pour d'autres types d'investissements locatifs.
De plus, l'ameublement du bien constitue aussi un élément à prendre en compte dans l'investissement initial. Il génère des frais supplémentaires.
Nécessité d'un budget pour l'ameublement
Le statut LMNP peut également impliquer un investissement financier important pour l'ameublement. Pour répondre aux critères nécessaires de la location meublée, le bailleur a souvent à réaliser des travaux en amont de la location. Mais ce dernier doit aussi penser à tout le volet ameublement. Et à l'instar d'une location vide, la réglementation garantit un minimum d'équipements pour le locataire.
Temps de préparation non négligeable
La préparation d'un appartement en vue de le louer avec le statut LMNP peut également prendre du temps. Si vous avez acheté un bien immobilier déjà meublé et que l'aménagement est satisfaisant, alors c'est parfait. Cependant, la plupart du temps, vous allez acquérir un bien vide ou partiellement meublé, voire avec un ameublement qui ne convient pas au plus grand nombre. Vous devrez alors consacrer du temps à l'ameublement ainsi qu'aux travaux nécessaires de remise en état.
Durée de bail limitée à 1 an
Le contrat de location meublée est conclu pour une durée d'un an. Cette durée limitée peut entraîner des changements plus fréquents d'occupation, ce qui signifie une gestion administrative supplémentaire et une recherche de locataires beaucoup plus récurrente qu'en location vide.
Changement de locataire plus fréquent
L'un des inconvénients en LMNP est le changement plus fréquent de locataires qu'une location vide. Avec cet investissement, vous devez donc prendre en compte les coûts associés à ce turn-over. Cela peut inclure l'usure plus rapide des équipements et les frais liés aux mises en relocation successives.
Risques fiscaux
Il est important de souligner les différents risques fiscaux qui découlent du statut LMNP. Le premier concerne l'imposition sur les bénéfices et plus-values en cas de décès du propriétaire. Cela entraîne une cessation automatique de l'activité LMNP ainsi qu'une imposition immédiate sur les bénéfices et plus-values. D'autres problèmes fiscaux peuvent survenir tels que le démembrement et le droit de succession.
Assurance emprunteur
L'assurance emprunteur est également un risque en LMNP. En cas de décès de l'emprunteur, les compagnies d'assurance soldent la dette de ce dernier, ce qui est imposable sur la tranche marginale et augmente le résultat de la cessation d'activité. Si le conjoint survivant souhaite continuer l'activité, il a alors la possibilité de bénéficier d'un étalement fiscal pendant 5 années.
Conclusion
En conclusion, même si le statut de LMNP offre de nombreux avantages, notamment fiscaux, il est important de bien comprendre ses inconvénients en LMNP avant de se lancer. Chaque situation est unique et il est donc essentiel de bien analyser vos besoins et vos objectifs avant de décider si la LMNP est le bon choix pour vous.
N'hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans votre projet, notre cabinet d'expertise comptable en Essonne est à votre disposition.
